A sociedade imobiliária (SCI) tornou-se uma etapa quase obrigatória e cada vez mais popular na gestão do património privado dos franceses: representa quase 13% da criação de empresas em 2025, segundo o Infogreffe. “É uma ferramenta poderosa e eficaz, mas deve ser manuseada com cautelaavisa imediatamente Nathan Madelain, consultor de gestão de patrimônio da Culture Patrimoine. Esta continua a ser uma sociedade que deve ter uma realidade e não apenas um controlo fiscal. »
Primeira coisa a saber: a SCI é, como o próprio nome sugere, uma sociedade civil. O exercício aí de uma atividade comercial, como o aluguer sazonal mobilado, expõe-no a uma reclassificação fiscal assim que o rendimento em causa ultrapasse 10% do volume de negócios, com passagem forçada para o imposto sobre as sociedades (IS) e a reintegração retroativa das amortizações.
Outro erro clássico a evitar: utilizá-lo para abrigar sua residência principal. Isto significa perder a isenção de ganhos de capital na revenda e a redução de 30% no imposto sobre a riqueza imobiliária (IFI): um custo muitas vezes superior aos benefícios esperados.
Por outro lado, a ferramenta é ideal para gerir uma segunda habitação ou um investimento de arrendamento. Porque a principal virtude do SCI é substituir vantajosamente o condomínio, regime este que é imposto por defeito quando várias pessoas compram um imóvel em conjunto.
Dois regimes fiscais
No condomínio, qualquer coproprietário pode exigir a venda, inclusive judicial, em condições desfavoráveis. O SCI permite que tudo esteja organizado a montante nos estatutos: cláusulas de aprovação para impedir a entrada de terceiro (ex-cônjuge, por exemplo), direito de preferência entre sócios, regras de gestão e condições de saída. “Podemos neutralizar antecipadamente quase todas as situações de conflito”garante Nathan Madelain. Em suma, onde a propriedade conjunta é prejudicada, a SCI antecipa-se.
Ao ser criado, um SCI deve escolher o seu regime tributário e essa escolha determina toda a estratégia. Para o imposto de renda (IR), diz-se que a empresa é “transparente” : as rendas recebidas vão diretamente para a declaração de rendimentos dos sócios, onde são tributados à sua faixa marginal, acrescida de contribuições para a segurança social (17,2%).
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